选择净租赁地产的要点是什么？

净租赁地产的现金流主要有两个：租约内的租金收入和租约到期后转租或出售的收入。与此对应的，风险控制也应从防范租户违约风险和租约到期后无法重新招租两大风险来考虑。

对于租约内的租金收入部分，投资者不仅要追求租金的高收益，更要把握租金收入的稳定安全性。投资者需要分析租户的财务运营和信用状况。最好，租户是信用等级很高的大公司。 通常，我们认为标普信用评级在BBB-以上，就是优质的信用评分。这样的公司违约的可能性就非常小。

如果一定要收购信用评分等级低的，或者没有信用评分的，就需要很仔细地分析该租户的三大财务报表，包括资产负债、损益表、和现金流。另外，也需要深入了解该租户所在行业的市场基本面。

难度更大的是对将来租约期满之后的风险把控。租户是否可以续租，如果不能续租是否容易转租给其他租户？这个问题实际上也是投资净租赁物业很容易出现偏差的地方。

评估租约期满后风险，首先要看地产本身的质量：地段、面积、布局、停车、交通、周边配套、社区质量等等。只有高质量并且适合租户稳定运营和发展的房地产，才可以让租户一心一意地留下来，才可以让别的租户争先恐后地抢着进来。

其次，投资者需要看现有的租金是否和市场的平均租金水平是否一致。有不少净租赁物业的开发商为了招揽租客，免费给租客提供高质量的内部装修和设备。作为回报，租客同意支付大大高于市场平均水平的租金。也可以这么说：现有的租金实际上是虚高的。等到现有租约期满，业主需要将物业转租给其他租客的时候，就不得不按照市场实际的租金水平出租。换句话说，投资者按照虚高的租金来收购，买贵了。

最后，投资者应该看一下周围和租客类似对的竞争设施的情况：同类的服务设施是否已经过剩？租客的销售额和客流怎样？停车场是否停满？周围是否有在建和拟建的竞争开发项目？是否有许多空地或者闲置待改造的可开发地块？所谓的”Barriers of Entry”是否够强？