出租公寓尽职调查清单（供参考）

基本描述

1. 名称和地址
2. 面积和户型
3. 建筑年份和承建商信息
4. 历史成交价

出租信息和出租规则

1. 租约汇总表(Rent Roll)
2. 每户租约
3. 租户的其他记录，包括：申请表、租户信用报告、押金、房屋检查和维修记录等。
4. 租户入住批准规则、申请费和押金规则、租约长短规则、租约期满后押金扣除规则和步骤、宠物规则（数量、大小、收费）。

市场招租信息

1. 市场招租计划
2. 广告发布记录
3. 网站等互联网宣传信息
4. 周边竞争户型租金和入住率调研报告

财务报表

1. 近三年的年度损益表
2. 近12个月的月度损益表
3. 近6个月流水账
4. 本年度预算
5. 近两年的审计报告
6. 近一年的租金迟交、欠缴报告
7. 提前预付租金报告

运营管理信息

1. 近3年月度入住率信息
2. 潜在租户询问报告(Traffic Report)
3. 银行账户和报表

市场调查

1. 所在城市和周边社区研究。包括：居民人口密度、人口增长、平均收入、犯罪率、交通便利性、出入便利性、绿化噪音、就业区、商业服务配套等。
2. 周边同类公寓租金和入住率
3. 周边在建和规划建设公寓状况
4. 最近几年租金和入住率变动情况
5. 周边同类公寓售价，包括单位面积价格、资本化率(Cap Rate)

运营成本

1. 办公行政费用(General u0026amp; Administrative)。包括：一年内的办公消耗品、设备租赁费用、会费等
2. 管理人员报酬(Management Payroll)。如果外包给物业管理公司，每月的管理费。需要提供管理合同。
3. 维修人员报酬(Maintenance Payroll)。如果外包，支付给维修人员的人工费用。
4. 招租广告费用。
5. 水电气等费用。近3年的每个账户的月度账单。
6. 维修费用。近三年的维修记录，包括经常反复维修的问题。
7. 地产税。近两年的地产税税单。收购后地产税金额的预测。
8. 保险。所有的保险文件、近三年的索赔记录。
9. 建筑主要部分和设备更新储备金。需要考察建筑和设备的新旧和状态。

库存和设备

1. 办公室
2. 活动中心
3. 修理中心
4. 泳池
5. 电器

三方专业报告

1. 环保测评报告(Phase I and Phase II)
2. 估价报告
3. 物业检查检测报告
4. 土壤报告
5. 虫鼠灾害检查报告
6. 建筑结构检查报告
7. 排水检查报告
8. 抗震加固工程报告
9. 洪水区报告
10. 消防检测报告
11. 建筑各部分使用年限分析报告

贷款

1. 卖方贷款提前付清和转让条款
2. 买方的贷款文件

法律文件

1. 政府租金上涨控制法规(Rent Control Ordinance)
2. 卖方承诺地产符合州政府和地方政府法规的书面记录

建筑施工文件

1. 建成建筑测绘地图(As-Built Survey)
2. Site Plan
3. 建筑、结构、机电、上下水图纸
4. 建筑商、分包商、材料供应商信息
5. 保修文件
6. 公寓楼每户位置示意图

服务合同

1. 园林绿化
2. 清洁打扫
3. 扫雪
4. 清理烟道
5. 害虫清理
6. 自动贩卖机
7. 投币洗衣机
8. 保安设备和人员
9. 有线电视、网路
10. 泳池清理
11. 办公设备租赁合同
12. 广告招租服务
13. 物业管理合同
14. 商业许可(Business Permit)