商业地产投资有哪些好处？

首先，获得运营现金流。现金流通常分为运营和资本项两类。前者为租金收入扣除地产税、维修管理成本、保险、贷款利息等支出后为运营现金流。运营现金流的回报率(Cash on Cash Return/Return on Equity)通常为3%-15%。资本项的现金流主要指的是出售时实现的价值增值或贬值。

其次，获得价值增值。长期来看，房地产的增值速度等同于经济·的整体通货膨胀。短中期来看，某些地区、某些时段，房地产的增值速度或远远高于通货膨胀。在经济危机时，房地产也会贬值。不过，只要房地产的现金流稳定，资金链不中断，“贬值”只是名义上的和暂时的。等到经济复苏，房地产的价值通常会呈现出加速增长，直到回归到历史平均。当然，我们在分析个别投资对象时，需要考虑所在地区的人口和经济增长趋势，以及所在行业的基本发展面，来衡量该地产能否增值的市场基本面。

第三，税收优惠。商业地产每年的折旧成本可以作为运营成本来抵消运营收入，从而减少或完全消除当年的地产收入的所得税。也就是说，尽管投资者有实际的租金收入，但扣除折扣后的名义收入或为负值。这样，投资者不需要为当年的租金收入支付个人所得税。另外一项重要的税法是1031置换。该税法允许投资者在出售原有地产后180天内，通过重新购买（置换）新的地产的方式来延后因价值增值和折旧累积带来的资本增值税。由于美国征收遗产税的起征点很高，通过1031置换来延后的资本增值税往往可以通过遗产税豁免来完全规避。税收是美国人投资房地产的一个重要原因。这些税收优惠对外国投资者也同样适用。

第四，分散风险。商业地产的市场周期有别于股票、债券等金融资产。通常的理财师会建议，除非对某个领域有深入的内部了解，应该将投资产品分散在不同类别的资产，避免风险集中爆发在某个领域而全军覆没。

第五，抗通货膨胀。房地产作为居住和生产的一个必需品，会随着货币供应的增加而涨价，有很好的抗通胀特征。

最后，容易理解和监督。投资对象为实物，收益和支出项比较单一。